Română
English
Casa platita din banii de chirie
Disperati ca nu-si vand apartamentele, dezvoltatorii cauta solutii in ce in ce mai sofisticate pentru a iesi din blocaj. Inca un pas, si dezvoltatorii ieseni propun sa stai cu chirie in propria casa. Cumparatorii care nu se incadreaza in conditiile bancii pentru un credit pot inchiria un apartament, jumatate din chirie urmand sa fie capitalizata si redusa din pretul de lista al casei. Totodata, dezvoltatorii si-au ajustat si preturile, pentru a se incadra in conditiile legii privind TVA de 5% a apartamentele noi.
O premiera la Iasi, menita sa „dezghete” vanzarile in conditiile unui blocaj cel putin temporar al finantarilor, este inchirierea unei locuinte cu posibilitatea de cumparare. Practic, clientul care nu se incadreaza in conditiile bancii pentru un imprumut poate inchiria un apartament, jumatate din chirie urmand sa fie capitalizata si sa fie redusa din pretul de lista al locuintei in momentul cumpararii. „Apartamentele sunt inchiriate cu suma de 10 euro/mp plus TVA, pe o perioada de 12 sau 24 de luni. In luna a 13-a sau a 25-a, chiriasul are optiunea de a cumpara apartamentul, moment in care beneficiaza de discountul din pretul de lista al locuintei. Practic, clientul isi plateste din chirie o parte din apartament”, explica Dan Dimofte, Managing Director in cadrul DTZ Echinox East SRL, sistemul aplicat in cadrul complexului Arena Tatarasi. „Avantajul acestei scheme este amanarea momentului cumpararii pentru o perioada in care costurile de finantare - costurile creditelor ipotecare - vor fi mai mici, dupa iesirea din criza, plus capitalizarea din chiria lunara a unei sume de bani, de 50 la suta, mai mare decat daca promitentul cumparator ar plati rate la banca”, explica reprezentantul Arena Tatarasi.
Pentru exemplificare, s-a luat un apartament de 100.000 de euro, de 80,4 metri patrati. Acesta ar trebui inchiriat de client cu un tarif net de 804 euro pe luna, la care se va adauga TVA de 153 de euro, ajungandu-se la o chirie lunara finala de 957 de euro. Din acesti bani, jumatate vor fi capitalizati, urmand ca dupa un an sau doi, in functie de optiunea cumparatorului, suma stransa sa fie redusa din pretul de lista al casei. In cazul in care ar fi luat un credit, fara sa opteze pentru chirie, clientul ar fi avut de achitat o rata de 1.065 de euro pe luna (aferent unui credit pe o perioada de 30 de ani, suma contractata acoperind intreaga valoare a casei, de 100.000 de euro). Se ajunge la situatia in care rata la banca este de aproape doua ori mai mare decat chiria reala platita. In plus, se amana momentul contractarii unui imprumut pentru un moment in care piata este favorabila.
Discounturi si promotii
Varianta inchirierii cu posibilitatea de cumparare nu este singura gasita de investitorii imobiliari pentru a ajuta la dezghetarea pietei. Majoritatea investitorilor din Iasi au cautat solutii pentru a-si atrage clienti. Una dintre variante a fost sistemul „buy-back”, aplicat, pe o perioada limitata de timp, la doua dintre noile cartiere rezidentiale din Iasi. Cumparatorul avea posibilitatea ca, in schimbul apartamentului vechi, sa primeasca unul nou, adaugand diferenta de pret. Reprezentantii complexului urmau sa se ocupe de vanzarea locuintei vechi, la pretul pietei. In aceste conditii, cumparatorii nu mai aveau grija vanzarii casei in care au stat, urmand sa se instaleze imediat in noua locuinta.
Tot in vederea stimularii vanzarilor in aceasta perioada, in care intreaga piata imobiliara este „in retragere”, au aparut ofertele promotionale si discounturile, care ajung la 10.000 de euro. Spre exemplu, la complexul Arena, in cazul unui apartament cu trei dormitoare, de 145 de metri patrati, pretul este de 235.000 de euro, cu un discount de 10.000 de euro.De asemenea, pentru acelasi apartament, clientul poate opta pentru un loc de parcare si o boxa, la un pret final de 239.000 de euro. Tot ca promotii vin, in functie de tipul de apartament, vouchere la Mobexpert in valoare de 5.000 sau 7.000 de euro sau un loc de parcare subteran.
Reduceri sub impulsul legii
Apartamentele noi au primit si un alt „impuls” in a fi ieftinite. Facilitatea fiscala oferita de stat la vanzarea apartamentelor noi i-a determinat pe unii dintre dezvoltatori sa-si „corecteze” preturile, astfel incat sa se incadreze in conditiile OUG 200/2008. Potrivit noii legi, Guvernul a decis reducerea cotei TVA la 5 la suta pentru locuintele cu suprafata construita de maximum 120 de metri patrati, in valoare de pana la 100.000 de euro (la cursul de 3,8 lei), chiar si pentru persoanele care vor sa cumpere o casa mai mare.
La Iasi, investitorii au ieftinit in unele cazuri locuintele noi pentru a putea apela la facilitatea fiscala oferita de stat. Pentru a putea beneficia de cota de 5 la suta la TVA, unii dezvoltatori au scazut preturile sub 100.000 de euro. Singurul dezavantaj ar putea fi legat de cresterea accelerata a euro, in conditiile in care legea stabileste limita de 100.000 de euro la valoarea de 3,8 lei (fata de 4,3 lei cat este cotata in prezent moneda europeana). „Unul dintre apartamentele pe care l-am ajustat la pret a fost cel tip 1, cu un dormitor si living, al carui pret a scazut la 105.000 de euro, valoare care include TVA de 5 la suta. Apartamentul are o suprafata desfasurata de 80,4 metri patrati. In pretul final am inclus dotarile, adica mobila de bucatarie, electrocasnice si masina de spalat”, spune Dan Dimofte. In cadrul aceluiasi proiect beneficiaza de cota de 5 la suta a TVA, potrivit OUG 200, apartamentul tip studio, de 52,65 mp desfasurati, scos la vanzare la 69.000 de euro, cu TVA de 5 la suta inclus. Si in cadrul complexului Dream Village, investitorul a profitat de noutatea fiscala pentru a reduce preturile. „In cadrul complexului nostru, toate apartamentele aflate la vanzare se incadreaza in conditiile legii, astfel incat se aplica un TVA de 5 la suta”, ne-a precizat Ancuta Craescu, din cadrul proiectului Dream Village.
Acte necesare
Hotararea de guvern pentru modificarea normelor metodologice de aplicare a Codului Fiscal, adoptata recent, precizeaza, in cazul livrarii unei locuinte cu o suprafata de maximum 120 de metri patrati si valoare mai mica de 380.000 de lei, ca vanzatorul poate aplica cota de TVA de 5 la suta la vanzarea unei locuinte, daca clientul va prezenta o declaratie pe propria raspundere autentificata de un notar din care sa rezulte ca sunt indeplinite conditiile legale pentru a beneficia de cota redusa de TVA. Acest document va fi pastrat de vanzator pentru justificarea aplicarii cotei reduse de TVA de 5 la suta. Reprezentantii agentiilor imobiliare cred ca piata nu poate fi ajutata fara sprijinul institutiilor financiare. „Reducerea de 14 la suta survenita prin reducerea TVA ar putea stimula dorinta de a cumpara a clientilor, dar este nevoie si de ajutorul bancherilor. Daca bancile nu dau credite, legea va functiona intr-o masura destul de limitata. Este adevarat ca preturile la apartamentele noi nu au scazut in ultima perioada, dar nici nu s-au tranzactionat”, spune Cristian Diaconu, managerul agentiei imobiliare Fidelia Casa.